Civil – Lei nº 12.607/12 – garagem em condomínio edilício

Anote no seu vade mecum: em maio entrará em vigor a Lei nº 12.607/12, que altera o parágrafo primeiro do artigo 1.331 do Código Civil.

CAPÍTULO VII

Do Condomínio Edilício

Seção I

Disposições Gerais

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

A alteração restringe o poder de disposição dos proprietários de abrigos para veículos em condomínios.

Na análise do projeto de lei, mencionou-se na Câmara dos Deputados motivou a atualização a

“necessidade de restringir a liberdade que os proprietários têm, atualmente, de alugá-los a qualquer interessado, o que pode constituir fator de vulnerabilidade à segurança do condomínio, particularmente os residenciais.  [...]

Verdadeiramente, a questão da segurança é um dos principais desafios com que se defronta a sociedade brasileira, particularmente nos grandes centros urbanos. A situação de fragilidade em que se encontram os moradores dessas grandes cidades faz com que sejam tomadas medidas restritivas até pouco tempo atrás impensáveis. Assim, estabelecimentos comerciais, bancos e prédios públicos passaram a ter controle de acesso e câmeras de vigilância espalhadas por todas as partes. Mesmo edificações residenciais estão adotando medidas de identificação dos visitantes, de forma a proteger os moradores.

Da maneira como está redigido o texto em vigor do dispositivo que se pretende alterar, os proprietários de abrigos de veículos têm, como todos os proprietários de unidades autônomas em condomínios, liberdade para dispor deles como bem lhes convier, inclusive alienando ou alugando os referidos abrigos para pessoas estranhas ao condomínio. Como bem observou o nobre Autor da proposta, isso pode vir a se tornar um fator de vulnerabilidade à segurança dos demais condôminos. Por outro lado, restringir por completo a prerrogativa do proprietário de dispor do bem seria um equívoco jurídico que, certamente, não encontraria abrigo nesta Casa de Leis.

Assim, parece que o Autor encontrou o ponto de equilíbrio necessário à solução do problema. Com a alteração proposta, os proprietários ficam impedidos de alienar ou alugar os abrigos de veículos a pessoas estranhas ao condomínio, salvo se a convenção de condomínio expressamente autorizar tal negócio. Com isso, aperfeiçoa-se a regra, remetendo à convenção que rege o conjunto dos proprietários o poder de decisão sobre a matéria”.

A nova disposição será inserida no Capítulo do Código Civil que trata do condomínio edilício. Por definição, esse ocorre quando se tem a propriedade exclusiva de uma unidade autônoma combinada com propriedade comum em relação a outras partes de uma edificação.

Propriedade exclusiva: CC, art. 1.331, § 1º - As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Propriedade comum: CC, art. 1.331, § 2º - O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

O Código Civil trata do condomínio de edificações nos atigos 1331 a 1358. Antes de sua edição, o assunto era tratado na Lei nº 4.591/64, que dispunha sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Essa lei, embora parcialmente revogada, continua em vigor no que não contrariar o Código Civil.

Leia mais sobre condomínios em Dizer o Direito.

Fontes: sites da Presidência da República e da Câmara dos Deputados

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